Unsichere Zeiten #VUKAoffice
Teil 1 von 2

Arbeiten in der VUKA-Welt: Neue Konzepte für die Büroimmobilie in unsicheren Zeiten.

Die Abkürzung VUKA steht für Volatilität, Unsicherheit, Komplexität sowie Ambiguität. Sich als Unternehmen erfolgreich zu behaupten, wird immer anspruchsvoller. Unternehmen reagieren darauf mit schlankeren Organisationen, welche tiefere Fixkosten verursachen. Herkömmliche starre Büroflächen sind dafür nicht bereit. Das stellt Immobilieneigentümer und KMU’s als wichtigstes Mietersegment vor neue Herausforderungen. In diesem Beitrag zeigen wir Lösungsansätze dazu auf.

Ein militärisches Akronym hält Einzug in die Wirtschaft

Von Mitte der 1990er Jahre an wurde VUKA in den US-amerikanischen Kaderschmieden der Militärakademien zum Leitwort für die Beschreibung einer neuen Situation nach dem Zusammenbruch des Ostblocks. Bekannt wurde das Akronym aber erst nach den Terror-Anschlägen von New York und Washington. VUKA passt heute ebenfalls in den Wirtschaftskontext: Auch Unternehmen sehen sich in zunehmendem Masse mit Volatilität, Unsicherheit, Komplexität und Ambiguität konfrontiert.

Volatilität

Unsere Welt wird instabiler, Wechsel erfolgen drastischer. Niemand weiss, wie lange etwas standhält und wann sich die Situation fundamental verändert. Ereignisse kommen und Prozesse verlaufen völlig unerwartet. In unserer Branche beobachten wir, dass Mieter kurzfristig aus laufenden Mietvertragsverhandlungen aussteigen oder für feste Mietverträge lange vor Ablauf neue Konditionen gefordert werden.

Unsicherheit

Folglich wissen wir immer weniger, wohin die Reise geht. Vorhersagen erweisen sich immer öfter als unzuverlässig, uns entgleitet die Berechenbarkeit von früher. So haben die Mietzinsprognosen der Schätzer eine kürzere Gültigkeitsdauer. Auch das Beschäftigungswachstum schlägt sich nicht mehr direkt in der Büronachfrage nieder.

Komplexität

Durch Globalisierung und Internet ist unsere Welt mittlerweile so stark vernetzt, dass eine Handlung heute weit mehr Auswirkungen hat als früher. Es wird ausserdem immer schwieriger, Ursache und Wirkung sauber zu trennen. Der Flächenbedarf eines Mieters verändert sich durch die Arbeit in Projekten, die Projektarbeit ist durch die unsichere Marktlage und neue Arbeitszeitmodelle getrieben, und diese Treiber stehen zusätzlich in einer Wechselbeziehung, was die Lage noch undurchschaubarer macht.

Ambiguität

Unsere Welt hat ihre Eindeutigkeit verloren, sie ist nicht mehr exakt bestimmbar. Zu jeder Meinung gibt es mittlerweile eine zweite, dritte alternative Sicht. Wir sind immer mehr mit Paradoxien konfrontiert, die nicht aufgelöst werden können.

Wir leben in einer VUKA-Welt

Das Akronym umschreibt eine heute von vielen Menschen erlebte Erfahrung des Normalzustandes. Die Unternehmen reagieren mit Sparmassnahmen, Outsourcing, Effizienz- und Innovationsprogrammen auf diese Herausfoderungen.

Auch in der Nachfrage nach Büroimmobilien sind diese Massnahmen gut zu beobachten. So optimieren immer mehr Grossfirmen ihre Büroflächen, die pro Mitarbeiter und Arbeitsplatz durchschnittlich zwischen 8m2 – 15m2 liegen. Neue Flächen werden nur angemietet, wenn sie mehr bieten als die bisherigen Räume. Dieses „Mehr“ kann ein für die Mitarbeiter besser erreichbarer Standort sein oder modernste Baustandards beinhalten. Weiter investieren Grossfirmen in neue Arbeitsplatzkonzepte (activity based workspace), um die Produktivität der Arbeitnehmer und die Attraktivität des Arbeitsplatzes zu steigern. Neben diesen qualitativen Massnahmen erreichen die Firmen auch ein anderes Ziel: Niedrigere Raumkosten durch niedrigere Mieten und Nebenkosten und kleineren Flächen.

Die meisten KMU’s dagegen nutzen heute noch viel mehr als mittlere und grosse Unternehmen traditionelle Büroräume mit Zellenbüros. Die durchschnittliche Fläche pro Arbeitsplatz beträgt zwischen 12m2 – 25m2. Die erforderlichen Mittel für eine Optimierung bestehender Büros oder gar für einen Umzug sind nicht vorhanden oder werden bevorzugt in andere Projekte investiert. In der Vermarktung lässt sich auch beobachten, dass die Chancen, die ein modernes Bürolayout bietet, stark unterschätzt werden.

Hier zeigt sich, dass in der Aufwertung dieser Büroflächen erhebliche Optimierungsmöglichkeiten stecken. Für innovative Immobilieneigentümer besteht somit ein grosses Marktpotential, mit geeigneten Büroflächen die KMU’s als Mieter zu halten oder neu zu gewinnen.

KMU-Büromieter

Sektor Unternehmensgrösse Unternehmen % Beschäftigte in VZÄ %
Dienstleistungen 0 – 9 Mitarbeiter 383’989 93.4 641’734 28.1
10 – 49 Mitarbeiter 22’005 5.4 441’473 19.3
50 – 249 Mitarbeiter 4’256 1 418’054 18.3
mehr  als 250 Mitarbeiter 805 0.2 784’585 34.3
Total 411’055 100 2’285’846 100.0

Branchenstruktur (Quelle KMU-Studie, OBT Treuhand, 2013, mehr Infos)

Für die Vermietung von Büroimmobilien sind vorwiegend die 73% der Firmen im Dienstleistungssektor von Interesse. Die Flächenbedürfnisse dieser KMU-Büromieter lassen sich, in einem ersten Schritt nach der Anzahl Mitarbeiter unterteilen.

Mikrounternehmen

Die Mikrounternehmen, etwa 375’000 Firmen mit 1 – 9 Mitarbeitern, sind mit Abstand die grösste Gruppe der Büromieter. Die Mikrounternehmen sind in allen Dienstleistungsbranchen tätig und stellen das heterogenste Mietersegment für Büroflächen dar.

Diese Firmen mieten klassische Kleinbüros bis 200m2, nutzen Büros in Untermiete, arbeiten von zu Hause aus oder nutzen Arbeitsplätze beim Kunden.

Mikrounternehmen können aufgrund ihrer Grösse besonders schnell auf die Herausforderungen der VUKA-Welt reagieren. Mikrounternehmen in der Kreativwirtschaft (Informatik, Neue Medien, Kommunikation, Beratung von Firmen) nutzen bereits heute spezifisch auf ihre Branchenbedürfnisse zugeschnittene Bürokonzepte wie Business Centers, Technoparks, Incubators, Accelerators und Co-Working Spaces.

Kleinunternehmen

Zu den Kleinunternehmen (10 – 49 Mitarbeitern) zählen gut 23’000 Firmen. Diese Firmen mieten klassische Büroflächen bis 1’000m2, verfügen jedoch oft über mehrere Standorte mit kleineren Flächen.

Neue Nutzungsstrategien für Büroliegenschaften

Wir sind überzeugt, dass das Interesse an neuen Bürokonzepten in den nächsten fünf Jahren stark wachsen wird. Denn die VUKA-Welt treibt die Unternehmen an, ihre Prozesse noch effizienter zu gestalten, noch innovativer zu agieren und dabei so wenig Kapital wie möglich langfristig zu binden. Investitionen in Immobilien und Büroausstattung verlieren in diesem Kontext z.B. für viele KMU’s an Attraktivität. Zusätzlich verändert sich das Verständnis von Eigentum und Besitz. Das Teilen von Autos und Wohnungen ist bereits weit verbreitet und unter dem Begriff „sharing economy“ heute in aller Munde.

Für Büroflächen treiben vorwiegend Mikro- und Kleinunternehmen die Nachfrage nach neuen Konzepten an. Die Vorteile für die Nutzer sind offensichtlich.

Ein Co-Working Space bietet nebst Arbeitsplätzen im Grossraumbüro, Einzelbüros für konzentriertes Arbeiten, Meeting- und Workshopräumen unterschiedlicher Grössen, auch eine gemeinsam genutzte Empfangszone und teilweise weitere Infrastruktur an. So profitieren KMU-Mieter in einem Co-Working-Space von einer grösseren Vielfalt an attraktiven Räumen mit guter Infrastruktur, welche sie nur nach Bedarf nutzen und bezahlen müssen. Hinzu kommt, dass der Mieter auch von der Möblierung, dem Unterhalt und dem Betrieb des Büros entlastet wird – und dies teilweise zu niedrigeren Kosten als für ein herkömmliches Büro. Neben diesen organisatorischen und wirtschaftlichen Vorteilen stellen die Mitmieter als potentielle Partner und Kunden einen wichtigen Mehrwert dar.

Neue Mieter

Für Immobilieneigentümer stellen die Betreiber von Business Center und Co-Working Spaces ein wachsendes Mietersegment dar. Die Meldung von Regus, der als Betreiber klassischer Business Center in der Schweiz über 150 zusätzliche Standorte eröffnen will, bestätigt die steigende Nachfrage.

Eigene Konzepte bieten Ertragspotential für Eigentümer

Alternativ können Eigentümer auch interessiert sein, selber als Betreiber von entsprechenden Bürokonzepten am Markt aufzutreten und so von der höheren Wertschöpfung profitieren. Gerade für Revitalisierungen oder die Neupositionierung einer Büroimmobilie kann dies eine attraktive Strategie sein, um sich nachhaltig von den Wettbewerbern abzuheben.

Herausforderungen

Aus den von immodea begleiteten Projekten lassen sich für die Entwicklung eines Angebots folgende Erfolgsfaktoren identifizieren:

  • Klare Positionierung des Angebots als Markenprodukt durch eine glaubwürdige Produkt- und Preispolitik. Unscharf positionierte Co-Working Spaces und Business Center haben Schwierigkeiten, ausreichende Miet-Umsätze zu erzielen. Gemäss einer Umfrage des Coworking-Magazins Deskmag sind 60% aller Co-Workingspaces weltweit nicht profitabel.
  • Sehr präzise Kenntnisse über die Zielgruppen und deren Bedürfnisse! Dazu zählt z.B. ein klar definierter Branchenschwerpunkt oder ein massgeschneidertes Dienstleistungsangebot. So erwirtschaften Technoparks, Business Centers und Co-Working Spaces wesentliche Teile ihrer Erträge aus ihren Dienstleistungen.
  • Hohe Übereinstimmung zwischen Zielgruppenbedürfnissen, Standort und Objekt! Was selbstredend für die herkömmliche Bürovermarktung galt, gilt weiterhin auch hier. Die Lage und das Objekt definieren stark die erreichbaren Zielgruppen.
  • Langfristiges Bekenntnis zum Betrieb des Konzepts mit einem realistischen Businessplan!

Unser Angebot

immodea berät Eigentümer in der Entwicklung von Nutzungsstrategien für Büroimmobilien. Sprechen Sie mit uns über Ihre Büroimmobilie, wir begleiten Sie bei der Neu-Positionierung von der Analyse bis zur Vollvermietung. Oder lesen Sie hier mehr über die Entwicklung der Nutzungsstrategie.


Warum es den immodea-Blog braucht

  1. In 99% aller Schweizer Unternehmen sind weniger als 50 Mitarbeiter tätig. Diese kleinen Unternehmen bilden somit das wichtigste Mietersegment.
  2. Viele Trends in der Immobilien- und Bürobranche sind für KMU-Mieter von geringer Bedeutung, da sie nur auf die 1%-Grossunternehmen zugeschnitten sind.
  3. Es existiert bisher kein Blog für diesen eigentlich grössten Mietermarkt, und auch Trendstudien vernachlässigten diese Firmen bisher sträflich.

Unser Blog schliesst diese Lücken. Wir wollen an dieser Stelle mit unserem Expertenwissen speziell für die Zielgruppe der kleinen und mittleren Unternehmen Abhilfe schaffen. Dafür übertragen wir aktuelle Trends und Entwicklungen auf die Bedürfnisse der KMU-Mieter und zeigen professionellen Immobilieneigentümern Strategien und Lösungen auf, um den grössten Mietermarkt mit attraktiv zugeschnittenen Büros zu versorgen.

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